不動産投資の管理費を無料でお願いする方法【購入時が重要】
サラリーマン不動産投資家の、いちまろ夫婦です。
夫婦でそれぞれ分譲マンションを、20代前半に購入しており、
夫の1LDK物件を投資用に貸し出し、妻の購入マンションに夫婦で住んでおります。
- 不動産投資の管理費って必要？
- 不動産投資の管理費を無料でお願いする方法ってない？
- 不動産投資の管理費を0で運営している人っているの？？
この記事では、上記の質問に回答していきます。
ちなみに、私は今貸し出している物件は、お世話になっている不動産業者に管理をお願いしていますが、
管理費は0。
どうして、賃貸管理の管理費を0円でお願い出来たのか、私のケースをガッツリ紹介していきます！
【結論】物件購入時に「管理費0」を条件に組み込んだ
早速結論ですが…
「投資用物件を購入する際に、「賃貸管理」も無料でお願いする条件で、購入した」
これが結論です。
要はですね。
私は不動産会社Aを仲介会社として、マンション1室を購入したんです。
そして同時に、その不動産会社Aに、月々の賃貸管理をお願いしている、という状況なんです。
通常は、賃貸管理の会社を探し、そこに家賃の5%などを支払うのが、デフォルトだと思います。
しかし、そうすると確実に、ランニングコストはかかってしまう。
なので、購入した不動産会社に、そのまま依頼する、というのが個人的にはお勧めです。
【そもそも】何で無料で引き受けてくれたの？
ここまで読んでくださったら、上記のように思いますよね。
結論から申し上げますと、物件購入時に
×「自分が買いたい」
〇「自分が買ってあげる」
という構造を作り上げることが重要です。
要は、不動産会社側に営業をかけさせて、
何としても目の前のお客様（＝私）に、「この物件を買わせる！」
というところに、関係を持っていくのです。
ノルマ達成の駒に自らなる
不動産会社の方も、要は営業マンです。
賃貸に知ろ、売買に知ろ、その仲介手数料でお金を稼ぐのが、業界の構造.
そして、賃貸よりも、売買の方が、金額が圧倒的にデカいので、その分1回でもらえる手数料も、不動産会社側が多い。
なので正直、不動産業者は、「客に購入させたい」ということを、マインドとして必ず持ってます。
これを、こちらもいい意味で逆手に取ります。
私の場合は、金額交渉と、賃貸管理の交渉でした。
- 金額は、1980万から、1680万に。
- 融資先の銀行も探してもらう
- 入居者が付いた際の、賃貸管理を無料でお願い
ここまでいけました。
ポイントとしては、その営業を断る前提で、進めることです。
- やはり今は時期尚早かも…
- その金額だとどうしてもリターンが取れない…
- 今回はちょっと厳しいかもしんないです‥‥
話が進めば進むほど、絶対不動産業者は決めてほしいと思います。
そして
「わかりました、そこまで言うなら、買います」
‥‥と半ば、自分が押され負けした状況を作っていくのです。
※勿論、最初から興味ない物件で、これを行う（最終的に購入しない）のは失礼にあたりますので、やめましょう
【私の場合】違う物件の問い合わせから入る
すると、その担当会社から、電話が来ました。
そして、物件情報を送っていただき、さらに対面でのアポを依頼されます。
↓
私たちのスタンスとしては
- 不動産投資をしたいが、初めてで、どの物件を買えばいいか悩んでいる
- とりあえず、話を聞いて、勉強してみたい
- 急いで不動産投資を始めたいわけでもない
みたいなイメージでした。
すると
不動産会社の方は、「この人は上手く持っていけば、買ってくれる可能性がある」と感じたら、大抵その後も物件を紹介し続けてくれます。
↓
こんな感じですね。
そして、この後、この物件の内覧に連れていって頂き、その後はカフェで細かいシミュレーションを担当の方と実施。
重要なのは
- 何円で貸し出す
- 月々のランニングコスト（ローン返済、固定資産税・火災保険料を月割、管理料）
- キャッシュフローとしてどれくらい毎月残るか
この辺を、自分の中で、しっかり軸として持っておくこと。
そうすれば、
「ローン（≒購入代金）がこれ以上下がらないのなら、管理料を0とかって難しいですかね？」
のような交渉が、非常にしやすくなります。
基本的には、融資先は自分で決めるものだと思います。
それを融資まで、不動産会社側から「探しますよ」と言っていただき、行ってもらう。
何度も言いますが
「買わせる」方向に持っていくのです。
【まとめ】再現性はミドルだが、賃貸管理費は0にできる！
この方法は、再現性が高いかと言えば、正直積極的に肯定はできないでしょう。
しかし、
「こういう風にして賃貸管理費を0にしている投資家がいる」
ということを、ケースとして知っていただけたら幸いです。
また、
「自分に選択肢」がある状況を作るのは、非常に有効。
ぜひ嫌味にならない範囲で、うまく関係構築してみてください。
いちまろ夫婦
参考記事です
23歳で不動産投資を始めたきっかけ、およびステップを記しています
不動産投資、借主1回り目のリターンを記しています
